Es Gribu Nopirkt Zemes Gabalu - Kā Noteikt Zemes Gabala Faktiskās Izmaksas

2024 Autors: Sebastian Paterson | [email protected]. Pēdējoreiz modificēts: 2023-12-16 13:52

Tirgus vērtība vai lietošanas vērtība?

Kāpēc es izmantoju pēdiņas, runājot par zemes gabalu “tirgus vērtību”? Nosakot zemes gabala tirgus cenu, tie parasti balstās uz vidējo pirkumu cenu, kas ir līdzīga pēc kvalitātes, atrašanās vietas, platības, zemes gabalu izmantošanas veida un saražota noteiktā (ne pārāk ilgā) laika posmā. Attiecīgi, jo vairāk tiek analizēti šādi darījumi, jo precīzāk var noteikt mums interesējošās teritorijas cenu.

Tajā pašā laikā ir nepieciešams, lai darījumi tiktu veikti, izmantojot līdzīgas finanšu shēmas, bez īpašiem īpašumtiesību nodošanas nosacījumiem, ierobežojumiem un apgrūtinājumiem.

Tomēr praksē šīs tehnikas izmantošana ne vienmēr dod objektīvu priekšstatu par tirgus situāciju. Līdz šim lauksaimniecības zemes tirgus ir tikko sācis veidoties. Kopumā nopietns zemes darījumu apjoms ir novērots tikai pēdējos 5–6 gados. Jā, pēdējā vai divu gadu laikā ir noticis diezgan liels īpašumtiesību nodošanas skaits, bet man tas šķiet veltīgs uzdevums, lai noteiktu reālās pirkšanas un pārdošanas cenas lielam skaitam zemes gabalu.

No vienas puses, ziedošanas procedūras rezultātā īpašnieks maina īpašnieku, lai gan faktiski notiek pirkšanas un pārdošanas darījumi. Tā kā ziedojumu darījumi faktiski ir bezatlīdzības darījumi, kā šādos gadījumos novērtēt jaunajam īpašniekam nodotā īpašuma vērtību?

Jā, un, veicot darījumus par zemes gabalu pārdošanu, ļoti bieži līgumā ir norādīta zemes gabala nepietiekami novērtēta vērtība - galvenokārt, lai maksātu mazāk nodokļu.

No otras puses, jūs nevarat vadīties pēc cenām, kas norādītas reklāmas piedāvājumos par nekustamā īpašuma objektu pārdošanu. Pirmkārt, ļoti bieži, pārdodot zemes gabalu, ir daudz starpnieku, pievienojot 20 vai pat 40-50% no zemes gabala sākotnējās cenas. Otrkārt, paši zemes īpašnieki objektus par paaugstinātu cenu bieži pakļauj mērķtiecīgi - ņemot vērā turpmāko tirdzniecību krituma dēļ. Pircējam ir daudz patīkamāk iegādāties nekustamo īpašumu ar 10-15% atlaidi, vienlaikus jūtoties kā kompetents uzņēmējs. Treškārt, tirgus situācija bieži mainās. Viena no tipiskākajām iespējām ir tad, kad zemes gabalus piedāvā pārdošanai par cenu, kas ir zemāka nekā iepriekš izstādītie. Piemēram, jūsu zemes gabala tuvumā ir citi zemes gabali ar līdzīgām īpašībām,un īpašnieks steidzami nolēma tos pārdot ar lielu atlaidi, jo steidzami vajadzēja līdzekļus.

Ir vēl viens iemesls, kāpēc ir grūti novērtēt konkrētu zemes gabalu tirgus vērtību, gandrīz pilnīga zemes gabalu hipotēku tirgus neesamība.

Kā jau teicu iepriekš, līdz šim zemes tirgus (it īpaši komerciālo projektu zemes gabaliem, t.i. lielām platībām) vēl nav izveidojies. Darījumu apjoms noteiktās teritorijās un to īstenošanas metodes neļauj ar ticamību veikt analīzi, kas ir pietiekama, lai precīzi un objektīvi novērtētu zemes vērtību, analīzi, kuru varētu ņemt par pamatu, apsverot zemes gabals kā hipotēkas objekts, nepiesaistot papildu galvojumus vai papildu finanšu garantijas …

Es domāju, ka nē, it īpaši, ja mēs neizmantojam neskaidru terminu “tirgus vērtība”, bet runājam par šīs vai tās vietnes “patērētāja vērtību”. Ja ar “tirgus vērtību” saprot summu, par kādu zemes gabalu var pārdot noteiktā brīdī, tad, novērtējot patērētāja vērtību, tiek pārbaudīti daudzi faktori, tostarp galvenie:

a) Cenu izmaiņu dinamika zemes gabaliem, kas visos aspektos ir līdzīgi īstermiņa (1-2 gadi) un vidēja termiņa (5 gadi) periodiem.

b) Paredzamā cenu izmaiņu dinamika vietnei, ņemot vērā tādus faktorus kā ilgtermiņa plāni blakus esošās teritorijas attīstībai, politiskā un ekonomiskā situācija noteiktā rajonā, reģionā, federācijas priekšmetā, izmaiņas ekoloģiskā situācija, klimatiskie procesi noteiktā apgabalā, sociālie un demogrāfiskie procesi utt.

c) iespējamo risku analīze dažādās šī zemes gabala attīstības jomās, šādu risku pārvarēšanas iespēja un ar to saistīto materiālu izmaksu aprēķināšana.

d) Zemes gabala likviditātes prognoze dažādos tā attīstības posmos.

Neskatoties uz to, ka atbildes uz katru no iepriekš minētajiem punktiem var būt diezgan aptuvenas, to kombinācija, pētot matemātiskā modeļa ietvaros, dod diezgan precīzu atbildi par vietnes patērētāja vērtību, kas tiek saprasta kā maksimāli pieļaujamā naudas summa, kuras ieguldīšana, pērkot zemi, nodrošina vietnes turpmākās attīstības rentabilitāti.