Vai, Pērkot Un Pārdodot Zemi, Notārs Vienmēr Ir Nepieciešams?

2024 Autors: Sebastian Paterson | [email protected]. Pēdējoreiz modificēts: 2023-12-16 13:52

Likums paredz divu veidu līgumu reģistrēšanu darījumiem ar nekustamo īpašumu.

Pirmais variants ir noslēgt līgumu notāru birojā ar vēlāku darījuma reģistrāciju Federālā reģistrācijas dienesta birojā (FRS - bijušais RRB).

Otrais, ko paredz Krievijas Federācijas Civilkodekss un Federālais likums "Par nekustamā īpašuma tiesību un darījumu ar to valsts reģistrāciju", ir vienkārša rakstveida līguma noslēgšana. Saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksa 550. pantu "Nekustamā īpašuma pārdošanas līguma forma" līgums par nekustamā īpašuma pirkšanu un pārdošanu tiek noslēgts rakstveidā, noformējot vienu pušu parakstītu dokumentu. Kā izriet no likuma, šādam līgumam nav nepieciešama obligāta notariāla apliecināšana.

Apsvērsim katras iepriekš minētās metodes priekšrocības un trūkumus.

Fizisko personu reģistrācija notāra birojā tādiem dokumentiem kā, piemēram, aizdevuma līgums, testaments vai pilnvara, vairumā gadījumu ir pamatota - izņemot likumā noteiktās situācijas, notārs ir vienīgais likuma pārstāvis, kurš var apliecināt dokumentu, apstiprināt to pilsoņu tiesībspēju, kuri to parakstīja. Dokuments stājas spēkā ar brīdi, kad to apliecina notārs, vai no brīža, kas norādīts apliecinātajā dokumentā. Dažu konfliktsituāciju gadījumā, kurās nepieciešama tiesvedība, nav šaubu, ka uzticība dokumentiem, kurus apstiprinājis notārs, ir lielāka nekā dokumentiem, kas sastādīti vienkāršā rakstiskā formā, it īpaši, ja vienai no pusēm nav iespējams atrasties tiesas sēdē. dzirdi.

Situācija ar darījumiem ar nekustamo īpašumu ir atšķirīga. Notāra pienākumos ietilpst līguma par nekustamā īpašuma darījumu noslēgšanas fakta apliecināšana, to pilsoņu identitātes apliecināšana, kuri parakstīja sastādīto dokumentu. Tomēr līgums stāsies spēkā tikai pēc tā reģistrēšanas UFRS, kas aizņem desmit darba dienas no dokumentu iesniegšanas dienas. Protams, iesniedzot dokumentus UFRS, attiecīgajām šīs organizācijas amatpersonām jāpārbauda arī to pilsoņu identitāte, kuri ir noslēguši līgumu, jāpārbauda līguma pareizība, atsavinātā (iegūtā) nekustamā īpašuma īpašumtiesības. Tas ir, reģistrācijas procedūra UFRS ir pilnīgi vienāda gan attiecībā uz notariāli noslēgtu līgumu, gan attiecībā uz līgumu, ko puses sastāda bez notāra līdzdalības.

Ir skaidrs, ka cilvēkiem, kuri ir tālu no jurisprudences, ir diezgan grūti kompetenti sastādīt līgumu, it īpaši attiecībā uz darījumiem ar dārgu nekustamo īpašumu. Sastādot šādus līgumus, viņi parasti vēršas pie juristiem, kas specializējas šajā tiesību jomā.

Kāda ir atšķirība starp līguma sastādīšanu pie notāra (kurš, protams, ir arī speciālists ar augstāko juridisko izglītību), un juristu zemes lietošanas jomā?

A. Ja jūs sazināties ar advokātu, samaksa par līguma sastādīšanu nebūs atkarīga no īpašuma vērtības. Tas ļauj darījuma pusēm norādīt objekta reālo tirgus vērtību neatkarīgi no tā, vai jūs slēdzat darījumu ar istabu vai pērkat visu māju. Notariāli apstiprinātā līgumā daudzi nenorāda reālo tirgus cenu tikai tāpēc, ka reģistrācijas izmaksas tiek aprēķinātas procentos no nekustamā īpašuma vērtības. Tiesu prakse rāda, ka bieži vien vienīgais pierādījums, ka pircējs maksā pārdevējam, ir pārdevēja kvīts. Pārmērīgu satraukumu ar kvītīm var novērst, ja puses līgumā norāda reālo vērtību, norādot, ka nauda ir pārskaitīta.

B. Notāru birojā, visticamāk, jums tiks lūgts izmantot vienu no vairākām standarta līguma veidnēm, kas ir vairāk vai mazāk piemērotas jūsu situācijai. Zemes tiesību jomas speciālists, rūpīgi izpētījis jūsu konkrētā darījuma iezīmes, varēs sastādīt līgumu, kas vislabāk atbilst pušu interesēm, paredzēt iespējamos riskus, vajadzības gadījumā sniegt ieteikumus un palīdzēt apkopot papildu dokumenti, kas izslēdz iespēju apstrīdēt darījumu nākotnē. Iespējama arī vienošanās par turpmāku iegūtā nekustamā īpašuma īpašnieka juridisko atbalstu, piemēram, tā tālākpārdošanu, iznomāšanu, rekonstrukciju utt. Nav izslēgta iespēja, ka advokāts, rūpīgi analizējot iesniegtos dokumentus, ieteiks jums vispār atteikt šo darījumu,motivēts, norādot iespējamos negatīvos scenārijus. Galu galā darījuma pušu un advokāta, kas ar viņiem mijiedarbojas, intereses pilnībā sakrīt, savukārt notāra funkcijas tiek reducētas līdz vienkāršam paziņojumam par līguma noslēgšanu.

B. Ja līgums ir jāgroza pirms tā iesniegšanas UFRS (piemēram, puses nolēma mainīt īpašuma vērtību vai darījums pēdējā brīdī izkrita, bet pārdevējs atrada jaunu pircēju, kurš bija gatavs pirkt īpašumu ar tādiem pašiem noteikumiem), pārdevējs var patstāvīgi pārrakstīt gatavu līgumu, ievadot labotus datus. Ja līgums tiek sastādīts notāru birojā, nepieciešams atkārtoti vērsties pie notāra, samaksāt maksu, tas ir, sākt procesu no jauna, kā rezultātā tiks izšķiests gan laiks, gan nauda. Turklāt, lai izvairītos no iespējamām komplikācijām, ieteicams izbeigt iepriekš noslēgto līgumu, kas prasa abu pušu labo gribu un kopīgu vizīti notāru birojā.

Vai mēs varam secināt, ka, noslēdzot darījumus ar nekustamo īpašumu, notārs ir "papildu saite"?

Jā, bet tikai ar vienu un ļoti būtisku atrunu - līguma izstrādē iesaistītajam advokātam jābūt augsti kvalificētam speciālistam zemes lietošanas jomā, jābūt pieredzei līdzīgu līgumu slēgšanā, veiksmīgi jāpiedalās tiesvedībās, kas saistītas ar zemes jautājumiem, jābūt darbiniekam organizācijas, kas specializējas darījumu ar nekustamo īpašumu atbalstīšanā.